Del slovenske javnosti je razburila napoved vlade o pripravi nepremičninskega davka, ki naj bi ga sprejeli do konca leta. Po izjavah premierja Roberta Goloba naj bi začel veljati prihodnje leto, prve položnice pa bi nas čakale leta 2027, torej po volitvah.

Dejansko še ne gre za zakonski predlog, saj je ministrstvo za finance pripravilo zgolj predlog izhodišč za obdavčitev premoženja in ukrepe za prestrukturiranje in razbremenitev dela. To pomeni, da je pot do zakona še dolga in se marsikaj v predlogu lahko še spremeni. Obdavčitev tudi ne predvideva celotnega premoženja, ker zaradi pomanjkljivih evidenc niti ni mogoča, ampak naj bi zajemala samo del nepremičnin.

Tarča lastniki praznih stanovanj

Kot je znano, naj bi po omenjenih izhodiščih prva nepremičnina, torej, tista, v kateri lastniki bivajo, ostala neobdavčena in bi lastniki zanjo še naprej plačevali zgolj nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Obdavčene bi bile samo nepremičnine, v katerih lastniki ne živijo in jih oddajajo ali pa so prazne. Zanje bi poleg NUSZ, ki ga plačujejo občinam, lastniki plačevali tudi davek državi.

Ta davek pa bi bil glede na razmere zelo visok, kar 1,45 odstotka vrednosti nepremičnine, kar pomeni, da bi lastniki njegovo vrednost državi plačali v 70 letih. To je tudi vzrok za razburjenje, ki ga je to povzročilo med lastniki. Po drugi strani pa bi bili najemodajalci (zgolj fizične osebe) upravičeni do posebne olajšave in bi jim država od davka odštela 25 odstotkov napovedanih dohodkov iz najemnine, od katere pa prav tako plačujejo davek. Tarča so torej lastniki tistih nepremičnin, ki jih ne oddajajo in jih imajo za naložbe, prav tako tudi lastniki počitniških stanovanj.

Ministrstvo za finance je v izhodiščih zapisalo, da naj davčna obremenitev druge in naslednjih stanovanjskih nepremičnin spodbudi lastnika tega premoženja k premisleku o smotrnem lastništvu in uporabi: »Nepremično premoženje v Sloveniji je v primerjavi z drugimi evropskimi državami relativno nizko obdavčeno, kar ima pomembne ekonomske in socialne posledice. Zaradi nizke davčne obremenitve so nepremičnine, zlasti stanovanjske, priljubljena oblika naložbe, kar prispeva k špekulativnim nakupom in zvišuje cene.

Lastniki pogosto ohranjajo prazne ali slabo vzdrževane stanovanjske nepremičnine, saj ni davčnega pritiska na njihovo lastno uporabo in oddajo. Lastniki nezazidanih stavbnih zemljišč nimajo spodbud za njihovo pozidavo, posledično pa številna stavbna zemljišča ostajajo neizkoriščena, medtem ko na trgu vlada pomanjkanje stanovanj. Zaradi neizkoriščenih stavbnih zemljišč občine ne morejo namenjati novih zemljišč za stanovanjsko gradnjo, kar vse posledično vpliva na nizko ponudbo in visoke cene stanovanjskih nepremičnin. Nizka obdavčitev nepremičnin vpliva na to, da mora država za kritje javnih izdatkov višje obdavčiti druge vire, predvsem delo in potrošnjo, kar ustvarja neravnovesje.«

Primož Lavre

Vse navedeno po mnenju ministrstva zmanjšuje dostopnost stanovanj za prebivalce Slovenije, kar najbolj občutijo tisti, ki si prvič rešujejo stanovanjski problem. Zato z obdavčitvijo želijo spodbuditi dolgoročno oddajanje v najem, prav tako tudi prijavljanje prejetih dohodkov iz najemnin v dejanski višini davčnemu organu, saj se pogosto dogaja, da lastniki prijavljajo nižje prihodke od dejanskih ali pa celo stanovanja oddajajo »na črno«.

Davek na stanovanjske nepremičnine bi bil zato oblikovan tako, da je njegov primarni cilj podpora stanovanjski politiki in urejanju stanja na trgu stanovanjskih nepremičnin. Iz obdavčitve bi bila izvzeta tudi neprofitna stanovanja in stanovanja, namenjena institucionalnemu varstvu starejših oseb, upokojencem ali posebnim skupinam odraslega prebivalstva. NUSZ bi, kot rečeno, ostal, ukinili pa bi davek od premoženja, ki ga nekatere občine že zaračunavajo.

Slovenci se selijo čez mejo

Ministrstvo za finance v svojem predlogu izhodišč za obdavčitev premoženja ni navedlo podatkov o tem, koliko ljudi naj bi ta davek sploh zajel oziroma koliko jih je lastnikov ene nepremičnine in koliko več. Mediji se sklicujejo na njihovo oceno, da naj bi davek zajel okoli 270.000 nepremičnin, ki so v lasti fizičnih oseb, in še okoli 85.000, ki so v lasti pravnih oseb. Na podlagi tega bi lahko po izračunih ministrstva pridobili 690 milijonov evrov dodatnih davčnih prihodkov.

Portal Necenzurirano je objavil podatke Geodetske uprave RS (GURS). V Sloveniji je nekaj več kot 903 tisoč stanovanjskih nepremičnin, od tega je 496 tisoč oziroma 55 odstotkov enostanovanjskih hiš, preostalo so stanovanja, ki jih je približno 403 tisoč. Poleg tega je še 1914 oskrbovanih stanovanj in 2484 bivalnih enot. Okoli 747 tisoč fizičnih oseb ima v lasti eno stanovanjsko nepremičnino. Če so v njej prijavljeni, jim ne bo treba plačati dodatnega davka.

Sašo Radej

Po dve nepremičnini ima nekaj več kot 118 tisoč ljudi, po tri jih ima okoli 37.500, po štiri 8300, po pet 3400 in nekaj manj kot štiri tisoč ljudi ima šest ali več nepremičnin. Skupno torej več kot 171 tisoč ljudi. Vsi ti bodo državi plačali davek, razen če se bodo odločili za prepis lastništva na osebo, po vsej verjetnosti družinskega člana, ki bo tam imel tudi stalno bivališče.

Prav tako ministrstvo ne navaja podatka, koliko od teh stanovanj je dejansko praznih. Te podatke pa bi lahko pridobili s pomočjo elektro podjetij, ki merijo dejansko porabo električne energije po posameznih merilnih mestih. Kjer porabijo manj kot 500 kilovatnih ur na leto, praktično nihče ne živi, kar pomeni, da je stanovanje prazno. Po oceni portala Necenzurirano je takih stanovanj po Sloveniji več deset tisoč.

Samo v Ljubljani je stanovanj, kjer skorajda ne porabijo elektrike, 11.100 (med osem in devet odstotkov), v Mariboru pa 5782 (okoli 11 odstotkov). Vsa ta stanovanja ne pridejo na najemniški trg, kar seveda povečuje povpraševanje po najemu, posledica tega pa so visoke najemnine.

Cene stanovanj in najemnin v Sloveniji, zlasti v Ljubljani, presegajo celo nekatere evropske prestolnice in večja mesta v Evropi. Kot smo zvedeli, lahko denimo čez mejo v Trstu sodobno stanovanje kupite za 2500 evrov za kvadratni meter, v Kopru boste zanj odšteli tudi sedem tisočakov za kvadratni meter. Podobno velja tudi za italijansko Gorico, kjer je stanovanje ceneje kot v Novi Gorici. Prav tako tudi za avstrijsko Koroško, kjer je mogoče kupiti zemljišče ceneje kot na slovenskem Koroškem. Zato ni presenetljivo, če se Slovenci, ki živijo ob meji, raje odločajo za nakup stanovanja in življenje v sosednji državi.

Šimen Zupančič

Neobdavčene vile, v katerih lastniki živijo

Vlada z novim nepremičninskim davkom tako skuša ukrepati, da bi se stanje na področju dostopnosti stanovanj v Sloveniji izboljšalo. Če bo na trgu več najemniških stanovanj, se bodo najbrž najemnine znižale; če bo prišlo do večje prodaje stanovanj, pa bo lahko njihova cena padla. To je sicer slaba novica za lastnike teh stanovanj, a dobra za tiste, ki si jih trenutno ne morejo privoščiti.

Za zdaj je še prezgodaj ugibati, ali bo nov davek dejansko pripomogel k večji dostopnosti do stanovanj ali pa bo, kot opozarjajo kritiki, zlasti nepremičninske agencije, privedel celo do višjih najemnin za stanovanja, saj bodo lahko lastniki skušali plačilo davka prevaliti na najemnike. Dejstvo pa je, da je o uvedbi nepremičninskega davka razpravljala že prva Janševa vlada leta 2006. Medtem se je torej zamenjalo šest vlad, ki so ta zakon obljubljale, a nobena med njimi ga ni izvedla.

Takrat so tudi izdelali vrednotenje nepremičnin, ki je nato propadlo na ustavnem sodišču. Nazadnje je leta 2023 odločilo, da model, ki ga trenutno uporablja geodetska uprava za vrednotenje nepremičnin, ni protiustavno nejasen in nedoločen, kar pomeni, da ga vlada lahko uporablja pri določitvi nepremičninskega davka.

Primož Lavre

Seveda je tudi pri predlaganih izhodiščih za nov nepremičninski davek veliko odprtih vprašanj. Mnogi se sprašujejo, ali je pošteno, da ne bodo obdavčena luksuzna stanovanja in vile, v katerih lastniki prebivajo oziroma imajo tam stalno bivališče. Zlasti če jim po novem ne bo treba plačevati davka na premoženja kot doslej.

Ekonomist Sašo Polanec, njegovo izjavo objavljamo v okviru, predlaga, da bi obdavčili tudi večje nepremičnine, v katerih ljudje živijo, ob tem pa bi določili mejo npr. 50 m2 na stanovalca, do katere ne bi bilo obdavčitve. Vse to bo verjetno predmet nadaljnjih razprav, ko bodo na ministrstvu predstavili osnutek oziroma nato predlog zakona. Čim več bo obdavčenih nepremičnin, več bo tudi možnosti, da se davek ustrezno zniža.

Slovensko nepremičninsko združenje FIABCI je pred zadnjimi državnozborskimi volitvami predlagalo progresivno obdavčenje vsega premoženja za od 0,1 do 0,3 odstotka njegove vrednosti. Torej ne bi obdavčili zgolj nepremičnin, ampak tudi bančne prihranke, zlate palice, premično premoženje, delnice, premoženje v tujini itd. Njihov predlog je takrat podprla tudi SD.

Toda kot pravijo na ministrstvu za finance, je takšna obdavčitev celotnega premoženja neizvedljiva, posebno če ima nekdo premoženje v tujini. Navsezadnje lastniki nepremičnin v tujini plačajo ustrezni davek državi, kjer to nepremičnino imajo. Zato so se na ministrstvu za finance raje odločili za obdavčenje nepremičnin, saj naj bi s tem naslovili reševanje stanovanjske problematike, po drugi strani pa zagotovili finančna sredstva, s katerimi bi zapolnili vrzel, ki bi nastala z davčno razbremenitvijo dela.

Bobo

Sašo Polanec: Nepremišljen davek z nenavadnimi posledicami

Ekonomist dr. Sašo Polanec, profesor na ljubljanski ekonomski fakulteti, ugotavlja, da se je vlada odločila obdavčiti manjšo skupino volivcev, zato se mu zdi verjetno, da bo nepremičninski davek uvedla do konca svojega mandata. Obdavčena bo približno tretjina volivcev, medtem ko se za dve tretjini ne bo nič spremenilo.

Kljub temu pa se mu zastavlja vprašanje pravičnosti predloga, ki ga je pripravilo ministrstvo za finance: »Obstaja več oblik premoženja. Tisti, ki ga imajo v obliki gotovine na bančnih računih, nepremičninah v tujini, ne bodo obdavčeni. Poleg tega ima lahko nekdo zelo vredno prvo nepremičnino, v kateri prebiva, pa ta ne bo obdavčena. Tudi različne oblike premoženja ob enaki vrednosti niso enako obdavčene, davčno bremena pa zato nepravično porazdeljena.«

Opozarja, da se bodo lahko ljudje izogibali obdavčitvi druge nepremičnine, če bodo ugotovili, da jim zaradi previsokega davka (1,45 odstotka od vrednosti nepremičnine) ne prinaša dovolj donosa iz najemnin. Lahko bo prišlo do prodaje nepremičnin, če bo množična, bi lahko to povzročilo padec cen nepremičnin.

Primož Lavre

Ljudje bodo lahko ugotovili, da je bolje imeti premoženje na banki, saj imajo s tem manj dela kot s stanovanjem, ki ga oddajajo. Posebej tisti, ki stanovanj ne oddajajo in jih imajo za obliko varčevanja. Morda se bodo zdaj odločili, da jih vseeno dajejo v najem in s tem plačajo manj davka. Ampak takšnih praznih stanovanj po njegovem ni veliko.

»Pred uvedbo davka bi moralo resorno ministrstvo preveriti, kakšni bodo učinki obdavčitve. SURS navaja za leto 2021, da je 166 tisoč stanovanj nenaseljenih -- ne pa nujno praznih, a od tega kar 30 odstotkov starih stanovanj, zgrajenih pred letom 1946. V Ljubljani, kjer je stanovanjski problem najbolj pereč in cene stanovanj najvišje, jih je le 23 tisoč.  Mnoga od praznih stanovanj so lahko počitniška stanovanja – na primer v Piranu jih je 4 tisoč –  niso zanimiva za trajni najem,« pravi profesor Polanec. Dopušča tudi manipulacije v smislu, da bi se zakonca odločila za manipulacijo lastništva, ki bi bila davčno bolj ugodna.

Glede prve nepremičnine, torej tiste, v kateri lastnik prebiva, opozarja, da so nekatere lahko več vredne kot druga. Če ima nekdo nepremičnino v Ljubljani, vredno milijon evrov ali celo več, hkrati pa ima garsonjero v Kranjski Gori, bo obdavčena zgolj slednja.

Primož Lavre

»Ogromno nepremičnin ima starejše lastnike in imajo zelo visoke kvadrature. Z vidika uporabe prostora so takšne nepremičnine neučinkovito rabljene. Predlagani zakon ni spodbuda, da bi jih vsaj del zamenjalo za manjšo nepremičnino. Predstavljajte si hišo z 200 ali 300 m2, ki jo uporablja en upokojenec sam ali pa dva. Če bi jih obdavčili, bi se morda prej odločili, da jo prodajo nekomu z večjo družino (oziroma prepustijo svojim potomcem.) Problem pa je v tem, da nimamo dovolj alternativnih stanovanj, kamor bi se lahko preselili. Tudi za bolj premožne upokojence ni dovolj oskrbovanih stanovanj.«

Sam se zavzema enovito obdavčitev vseh nepremičnin, tudi tistih, v katerih lastniki bivajo, vendar s pragom in precej nižjo davčno stopnjo. Tako je nepremičninski davek uredila tudi večina držav, ki ga ima. S tem bi bolj pravično zmanjšali premoženjsko neenakost. Obdavčitev bi po njegovem morala biti vezana na vrednost premoženja.

»Če bi šlo za nepremičnino, v kateri lastnik prebiva, bi lahko določili vrednost, do katere ne bi bilo obdavčitve. Definirati bi bilo treba minimalne standarde, npr. 50 m2 na osebo. Tako tudi za upokojence to ne bi pomenilo prehude obremenitve, razen če živijo v zelo veliki hiši. Mogoče bi bilo smiselno tak davek uvajati postopno, potem pa bi ga prilagodili okoliščinam. Skratka, ta davek se mi ne zdi do konca premišljen in bo zato prinesel ogromno nenavadnih posledic.«