Kot se je prepričal premier Robert Golob, jim je bilo predstavljenih več kot dva tisoč konkretnih projektov, po katerih je gradnja mogoča do konca tega leta oziroma v prvem mesecu prihodnjega leta. Zanaša se tudi na stanovanjska zakona, ki sta bila do minulega petka v javni razpravi in bosta aprila potrjena v vladi. V koaliciji so si za cilj zastavili v desetih letih izgraditi 20.000 javnih najemnih stanovanj, za kar imajo že za prihodnje in naslednje leto v proračunu zagotovljenih 100 milijonov evrov na leto. A to je en vir. Po oceni ministrstva bi za takšen obseg gradnje potrebovali med 300 in 340 milijoni evrov.

Nižje cene stanovanj na trgu?

V Sloveniji je trenutno nekaj več kot 30.000 javnih najemnih stanovanj oziroma 4 odstotke celotnega fonda, njihov povprečni delež v državah OECD in Evropske unije pa znaša kar dvakrat več, tj. 8 odstotkov. Kakšne pa so dejanske potrebe po javnih najemnih stanovanjih? Na ministrstvu za solidarno prihodnost prav v teh dneh v lokalnih skupnostih končujejo anketiranje o potrebah. Od skupno 212 občin jih je odgovorilo 183, po dobljenih odgovorih pa bi potrebovali 8.629 javnih najemnih stanovanj, zato ocenjujejo, da je potreba po celotni državi okoli 20.000 teh stanovanj.

Jure Klobčar

Spomnimo naj na besede koordinatorice Levice ministrice Aste Vrečko, da bodo z novim stanovanjskim davkom »dobesedno transformirali stanovanjski trg«. Premoženjski davek še visi v zraku, nas pa zanima, za koliko naj bi se tudi zaradi stanovanjskega zakonodajnega svežnja znižale cene stanovanj na trgu zaradi te »zgodovinske« gradnje javnih najemnih stanovanj. Te ocene nam na ministrstvu za solidarno prihodnost ne morejo dati, podali so zgolj oceno na podlagi izkušenj iz tujine, da bo povečanje javnega stanovanjskega fonda vplivalo na znižanje višine najemnin na zasebnem najemnem trgu. Opirajo se na avstrijsko študijo, ki kaže, da povečanje števila javnih najemnih stanovanj za 10 odstotkov zniža tržne najemnine za okoli 40 centov na kvadratni meter (to je pri 50 kvadratnih metrih velikem stanovanju 20 evrov mesečno ali 240 evrov letno).

Zanemarjanje

Po treh letih vladanja poudarjajo, da se spremembe ne bodo zgodile takoj, in sicer zaradi dobljenih razmer in zanemarjanja državne politike na področju javne stanovanjske gradnje. Kot pravijo, je bilo od začetka veljave nacionalnega stanovanjskega programa (2015–2022) iz proračuna za javno stanovanjsko gradnjo namenjenih samo 13,8 milijona evrov. Ta vlada je za javno stanovanjsko gradnjo do zdaj namenila 251 milijonov evrov in zastavila zakonodajni okvir, ki bo do leta 2035 zagotovil 100 milijonov evrov za tovrstno gradnjo letno. Da je vlada s tem uvedla predvidljiv, visok in ugoden finančni vir za gradnjo javnih najemnih stanovanj, so prepričani. Republiškemu skladu, lokalnim skladom in občinam ter neprofitnim stanovanjskim organizacijam bo omogočil dolgoročno načrtovanje stanovanjskih projektov glede na potrebe prebivalcev ter regijskega in gospodarskega razvoja.

Velike razlike po občinah

Pri tlakovanju stanovanjske gradnje v naslednjih desetih letih in predvsem pri oblikovanju regijskih načrtov gradnje stanovanj se na resornem ministrstvu obračajo na občinske stanovanjske sklade in občine. Glede učinkovitosti pri razvijanju stanovanjskih projektov opažajo velike razlike. Nekateri stanovanjski skladi, kot je denimo ljubljanski sklad, delujejo zelo dobro, že vrsto let imajo jasno začrtano politiko, temelječo na dobri zemljiški politiki in veliki finančni podpori mestne občine. Na drugi strani jim veliko občin in stanovanjskih skladov na terenskih obiskih poroča, da zaradi odsotnosti ustreznega in trajnostno zastavljenega financiranja stanovanjskih projektov doslej niso pripravljali ali pa bolj stihijsko. Državno financiranje gradnje javnih najemnih stanovanj so zato pozdravile.

Naj povzamemo: povečana aktivnosti države z vidika financiranja in sprememb zakonodaje je prvi korak, spremljati ga morajo tudi aktivnosti občin z vidika zemljiške politike, vlaganja lastnih sredstev v te projekte (kot jih vlagajo v druge razvojne politike) in njihov razvoj. Na ministrstvu spodbujajo oblikovanje regionalnih stanovanjskih skladov in regijsko povezovanje občin, kar bo omogočilo profesionalizacijo kadrov v vseh regijah ali vsaj mestnih občinah tako glede najemnih razmerij kot tudi lastnega razvoja projektov.

STA/Boštjan Podlogar

Neprofitni najem ne bo več bremenil občinskih proračunov

Predlagane zakonske spremembe prinašajo več rešitev, ki sledijo predlogom občin in skladov. Olajšuje se izvajanje razpisov in subvencioniranje tako, da neprofitni najem ne bo več bremenil občinskih proračunov. Olajšalo bi se dodeljevanje stanovanj ciljnim skupinam, s čimer bo delo za sklade in občine lažje.

Kakšen je »profil« ljudi, ki se prijavijo na razpise za dodelitev javnih najemnih stanovanj? So zelo različni, saj je fond teh stanovanj široko dostopen, pravijo na ministrstvu. »Prijavljajo se tako najbolj ranljive skupine prebivalstva, kot tudi gospodinjstva iz srednjega razreda. Uspeh na razpisih je različen in je v najbolj obremenjenih občinah (denimo v Ljubljani) zgolj 10-odstoten, v manj obremenjenih občinah se giblje okoli 40 odstotkov.«

(Ne)upravičen sloves getov?

Se z državnimi najemnimi stanovanji segregira prebivalstvo, ustvarja javna stanovanjska naselja s koncentracijo nizkodohodkovnih razredov? Nekateri menijo, da bi tistim s prenizkimi dohodki bilo treba pomagati na najbolj učinkovit način z neposrednimi socialnimi transferji, kot jih poznajo v tujini. Denimo s pomočjo pri plačevanju tržnih najemnin ali za odplačevanje anuitet, ne pa jih strpati v nekakšna geta slabše kakovosti, na odročne dele mesta, ki urbanistično niso ustrezno urejena, imajo pa, kot je poudaril v nedavnem pogovoru za Reporter ekonomist dr. Anže Burger s FDV, potencial ustvarjanja getov. Kot je še dejal, gre politikom za to, da pokažejo, koliko stanovanj so oni zgradili, pozabijo pa omeniti, koliko investicij in delovnih mest v zasebnem sektorju je bilo izgubljenih, ker smo morali z davki in prispevki financirati megalomanske projekte.

So javne gradnje kakovostne?

Takšen slab sloves je neupravičen, so prepričani na ministrstvu za solidarno prihodnost. V teh stanovanjih živi širok spekter družbenih slojev, ne zgolj tisti z nižjimi dohodki. S spremembo zakonodaje bodo še okrepili dostopnost in zagotavljanje mešane populacije. Glede kakovosti in umeščenosti stanovanj menijo, da javni akterji gradijo zelo kakovostne objekte na kakovostnih lokacijah. »Objekti skladov so deležni tudi priznanja stroke in javnosti. Stanovanja so v mestnih središčih (nedavni projekt v Novem mestu, Resljeva v Ljubljani), v bližini mestnega središča (Zelena Jama, Jesihov Štradon, Nova Dolinska) ali pa v bližini javne infrastrukture. Lahko celo trdimo, da so javne gradnje veliko bolj kakovostne tako z vidika umeščenosti kot izvedbe kot mnoge gradnje za prodajo.« Soseske Rakova Jelša II s 156 neprofitnimi stanovanji niso omenili, njeni stanovalci pa so se konec lanskega leta po letu in pol bivanja pritoževali, ker se stavba pogreza, razpoke so vidne na hodnikih in v stanovanjih, zamaka hodnike, v kopalnicah se dela plesen ...

Na ministrstvu želijo, da bi v javnih najemnih stanovanj živel širši spekter prebivalstva, zato bi z novelo stanovanjskega zakona spodbudili občine, da oddajajo stanovanja z lokalnimi potrebami in jim omogočili, da z dodeljevanjem pridobivajo določene družbene skupine. Zakon jim omogoča tudi več avtonomije pri določanju prednostnih skupin.
Pregledujejo prejete predloge in pripombe

V petek se je sklenila javna obravnava predloga novega zakona o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj ter novela stanovanjskega zakona. Na ministrstvu za solidarno prihodnost zdaj pregledujejo prejete predloge in pripombe, nakar sledi medresorsko usklajevanje. Kot pravijo, so se pred javno objavo predlogov zakonov o njihovi vsebini poglobljeno usklajevali z mnogimi deležniki (lokalne skupnosti, stanovanjski skladi, nevladne organizacije, ministrstvi in strokovnjaki) ter v predloge vnesli mnoge njihove predloge in rešitve.

Bobo

Zakona bosta predvidoma v vladi potrjena ta mesec ali maja. Ker je predlog tudi koalicijsko usklajen in deležen široke podpore, verjamejo, da bo sprejet tudi v državnem zboru. Na vprašanje, ali bo zakonodaja pod streho še pravi čas, da bo prinesla tiste učinke, ki so jih kot koalicija napovedali, so nam pritrdili. »Pomembno je, da ukrepi in spremembe zaživijo že v tem letu in najdejo mesto v proračunskih dokumentih za prihodnje leto. Zavedamo se sicer, da številni stanovanjski projekti, ki jih izvajajo ali pripravljajo Stanovanjski sklad RS, lokalni skladi ali občine, že potekajo, saj so dobili signal s strani ministrstva za solidarno prihodnost in vlade, da bodo kmalu na voljo obsežna sredstva, ki jih bo zagotovil zakon o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj.«

Še vedno ni sprotnega prilagajanja višine neprofitnih najemnin

Ustavimo se pri noveli stanovanjskega zakona, ki prinaša spremembe glede zaračunavanja neprofitne najemnine, s čimer bi zagotovili denar za vzdrževanje stanovanj. Občine neprofitna najemna stanovanja dojemajo kot breme (zdaj plačujejo subvencije najemnine), zato se nekatere odločijo tudi za prodajo teh stanovanj, zaradi česar se v zadnjih 20 letih fond javnih najemnih stanovanj ni povečeval. V povprečju ponudniki zagotovijo zgolj 200 stanovanj letno.

Neprofitna najemnina (po novem bo to najemnina za javno najemno stanovanje), ki je močno podcenjena, bo zajela dodatek za vzdrževanje. Ta bi bil višji pri starejših stanovanjih, zvišanje pa bi izpeljali postopoma. Za Ljubljano bi se najemnina od zdajšnjih od 3 do 6,5 evra zvišala na 5 do 7 evrov na kvadratni meter. Skupni prihodki od najemnin naj bi bili po oceni piscev zakona višji za od 20 do 40 odstotkov, zvišanje pa bi nadomestili s subvencijami. Subvencije za tržne najemnine bi po novem zagotavljale občine (zdaj jih država), tiste za javna najemna stanovanja pa država in ne več občine. Seveda bi se državni izdatki za subvencije s tem povečali – z 12,8 milijona evrov v letu 2025 postopoma na 20,4 milijona evrov v letu 2030.

Slovensko nepremičninsko združenje moti, ker pri določanju višine neprofitnih najemnin ostajamo še pri stari metodologiji točkovanja iz prejšnje države, morala pa bi temeljiti na ocenah Gursa. Brez sprotnega prilagajanja višine neprofitnih najemnin se bo po nekaj letih spet ugotovilo, da znašajo le še deset do 30 odstotkov vrednosti stanovanja. To je ravno tisto, kar siromaši javne stanovanjske sklade, zaradi česar se ne obnavljajo starejša stanovanja, in spet bomo v tem neprimernem stanju, kjer smo že zdaj.

Profimedia

Čas in pogum za pravično davčno ureditev

Da bi bila nova stanovanjska politika učinkovita in res nova, bi morala zajeti tudi uvedbo nepremičninskega davka. A tudi ta ne znižuje visokih cen nepremičnin. Bo Levica pri nepremičninskem davku vztrajala? Kdaj bo sprejeta politična odločitev, ali se bo vlada lotila tudi te reforme, pred katero so se ustrašile še vse njene predhodnice? Kot pravijo na ministrstvu za solidarno prihodnost, »še vedno verjamemo, da imamo tako čas kot pogum, da uveljavimo pravično davčno ureditev, ki bo spodbudila aktivacijo praznih stanovanj v predelih, kjer je njihovo pomanjkanje izrazito.« Ministrstvo za finance glede prejetih številnih pripomb iz javne razprave pripravlja nove rešitve predloga premoženjskega davka v sodelovanju tako s stroko kot drugimi ministrstvi.

Na ministrstvu, ki ga vodi nekdanji generalni sekretar Levice (2018–2022) Simon Maljevac, poudarjajo, da je »z vidika urejanja prostora in stanovanjske stiske nesprejemljivo, da ostajajo stanovanja v Ljubljani, Kranju, Kopru, Novem mestu in še drugje prazna. Kupujejo se zaradi kapitalskega donosa, medtem ko mnogi ne morejo najeti stanovanja po razumni ceni.« Pri uveljavitvi premoženjskega davka zato podpirajo ministrstvo za finance.

Previsok kapitalski donos

Medtem ko so se cene nepremičnin od povprečja leta 2015 do tretjega četrtletja lani povečale za 101 odstotek, so se neto plače v tem obdobju povečale za 48 odstotkov. Kapitalski donos je torej velik in relativno slabo obdavčen, je v nedavnem pogovoru za Reporter opozoril dr. Anže Burger. Komentirali so ga na resornem ministrstvu. »Če so plače rezultat dela, pa rast cen nepremičnin ni odraz dela posameznika, ampak spremenjenih družbenih razmerij. K rasti vrednosti stanovanj lastniki ne prispevajo veliko, ampak k temu prispeva celotno družbeno okolje (urejena cesta, bližina vrtca, dostop do storitev …) ter tržne razmere (neskladje povpraševanja in ponudbe). Zato menimo, da je pravično, da del te rasti, ki jo proizvede družba, tudi lastnik vrne družbi nazaj. Zato je premoženjski davek primeren in pravičen.«

Kot rečeno, nepremičninski davek, kot je bil zasnovan v izhodiščih in je bil lani v javni razpravi dobesedno sesut, bo brez izrazito povečane gradnje v mestih le manjši popravek oziroma spodbuda za bolj učinkovito rabo stanovanj, ne bo pa rešil problema previsokih cen nepremičnin. Težava ostaja premajhna ponudba urbanih nepremičnin, politikom pa gre za to, da pokažejo, koliko stanovanj so oni zgradili – domala dobesedno z lastnimi rokami.

Arhitektura MJ

Hrvati nas prehitevajo

Nacionalni načrt stanovanjske politike do leta 2030, ki ga je konec marca sprejela hrvaška vlada, mladim zagotavlja, da jim bo država povrnila polovico davka na dodano vrednost za nakup nove nepremičnine in omogočila najem zasebnih stanovanj po ugodnih cenah. Pravico do vračila davka bodo imeli mlajši od 45 let in tisti, ki so takšno stanovanje kupili po novem letu.

Akcijski načrt za obdobje med letoma 2025 in 2027 je vreden 683 milijonov evrov. (Pri nas 100 milijonov evrov na leto.) Vlada je v sabor pred dvema tednoma poslala novelo zakona o družbeno spodbujeni stanovanjski gradnji z namenom omilitve negativnega vpliva rasti cen stanovanj in povečanja njihove ponudbe. Zagnali so program ugodnega najema, kar pomeni, da bo zasebna stanovanja v upravljanje prevzela državna agencija za pravni promet in nepremičninsko posredovanje. Lastnikom bo plačevala tržno najemnino, oddajala pa jih bo po cenah, nižjih od tržnih.

Kot je znano, so na Hrvaškem konec lanskega leta uvedli nepremičninski davek in sprejeli zakon o upravljanju in vzdrževanju stavb. Nepremičninskega davka so oproščeni tisti, ki imajo nepremičnino v dolgoročnem najemu ali v njej živijo, zakon o upravljanju stavb pa med drugim določa, da mora lastnik za oddajanje stanovanja v kratkoročni najem dobiti dvotretjinsko soglasje etažnih lastnikov.

Hrvaška nas očitno časovno prehiteva. Vsaj nekateri njeni ukrepi, denimo vračilo polovice davka na dodano vrednost mlajšim kupcem za nakup nove nepremičnine, so ambicioznejši.

Primož Lavre

Prazna stanovanja

Po oceni hrvaškega ministra za prostorsko ureditev, gradbeništvo in državno premoženje Branka Bačića okoli 40 odstotkov od skupno 2,39 milijona stanovanjskih enot ni v funkciji bivanja, cene novih stanovanjskih nepremičnin pa so se v zadnjih petih letih zvišale za 54 odstotkov. Tudi pri nas število stanovanj niti ni bistveno drugačno od števila gospodinjstev. Problem je v praznih stanovanjih. Špekulativni kupci in lastniki več stanovanj finančno oziroma davčno niso kaznovani, če imajo po nekaj praznih stanovanj – imajo jih za varno naložbo – toda davčna politika je v rokah ministrstva za finance.

Eden od mehanizmov za aktiviranje stanovanjskega fonda nezasedenih stanovanj je bila vzpostavitev javne najemne službe pri Stanovanjskem skladu RS. Sklad najame lastniško stanovanje in ga odda naprej, sam pa prevzame številne za mnoge neprijetne obveznosti, denimo stroške vzdrževanja, težave z nezmožnostjo izselitve najemnikov ob koncu najemnega razmerja. Tako bi se povečala dostopnosti do najemnih stanovanj zlasti za mlade in mlade družine ter starejše osebe in druge ranljive ali stanovanjsko prikrajšane osebe in gospodinjstva.

Čeprav je potencial glede na nezasedenost stanovanj velik (starejšim upokojenem, ki jih je vse več, bi omogočila oddati njihovo hišo), se je pokazalo, da pri lastnikih ni pravega interesa, da bi skladu oddali stanovanje, ker je najemnina prenizka. A kot kaže, tudi na ministrstvu za solidarno prihodnost ni večjega interesa, da bi izrabilo ta potencial. Treba je pač izpolniti obljubo o novozgrajenih stanovanjih. Predsednik slovenskega nepremičninskega združenja Marko Novak je pričakoval, da bi se v tem svežnju nove stanovanjske politike lotili tudi ovir, ki jih veljavni zakon postavlja za razmah javne najemne službe. Dohodnina od dohodka iz naslova oddajanja premoženja se je leta 2023 povišala s 15 na 25 odstotkov.