Skušali bodo tudi pridobiti dodatna evropska sredstva za gradnjo javnih stanovanj. Toda v SDS dodajajo, da bo obseg proračunskih sredstev za ta namen odvisen od javnofinančnih zmogljivosti. V slovenskem nepremičninskem združenju pa opozarjajo na prazna stanovanja, ki naj bi jih bilo dovolj, da bi z njihovo aktivacijo rešili stanovanjsko problematiko.

Državni zbor je julija lani sprejel noveli stanovanjskega zakona ter zakona o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj, s slednjim je določil, da se iz državnega proračuna v naslednjih desetih letih za gradnjo javnih stanovanj nameni 100 milijonov evrov letno.

Od tega bo vsaj 75 milijonov evrov namenjenih za vplačilo dodatnega namenskega premoženja v kapital Stanovanjskega sklada RS za gradnjo v lastni režiji ter programe sofinanciranja projektov občin, lokalnih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij. Do 25 milijonov evrov pa bo namenjenih SID banki za subvencioniranje ugodnih posojil tem subjektom za gradnjo stanovanj.

Vlada RS

Golobova vlada zgradila 2000 javnih stanovanj

Takratni minister Simon Maljevac, ki je bil pristojen za stanovanjsko politiko, je novembra lani ocenil, da bo to zadostna podlaga za gradnjo 2000 stanovanj letno.

Na takratnem ministrstvu za solidarno prihodnost so se pohvalili, da je bilo v času vlade Roberta Goloba (torej od junija 2022) zgrajenih okoli 2000 javnih najemnih stanovanj: nekaj manj kot 1100 jih je bilo zgrajenih s pomočjo evropskega Načrta za okrevanje in odpornost, 840 stanovanj pa je zgradil Stanovanjski sklad iz lastnih sredstev in s pomočjo Razvojne banke Sveta Evrope. V gradnji je bilo še več kot 500 stanovanj, več kot 1000 pa jih je bilo v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja.

Stanovanjski sklad je takrat razpolagal z več kot 7000 najemnimi stanovanji, v gradnji in pripravi za gradnjo pa še s skoraj 2000 stanovanji.

Ključni problem pa je cikel od umeščanja v prostor, projektiranja, pridobivanja gradbenega dovoljenja do same gradnje, ki v povprečju traja med pet in sedem let. Po anketi, ki jo je opravilo ministrstvo za solidarno družbo, v Sloveniji primanjkuje približno 20 tisoč najemnih stanovanj, od tega 5000 v osrednjeslovenski regiji. Po drugi strani je ljubljanski župan Zoran Janković prejšnji teden ob odprtju soseske Litijska-Pesarska dejal, da zgolj v Ljubljani potrebujejo od 10 do 12 tisoč najemnih stanovanj.

Stranke, ki sestavljajo vlado Janeza Janše, so v koalicijski pogodbi napovedale poenostavitev in pospešitev postopkov umeščanja v prostor in pridobivanja gradbenih dovoljenj.

Poleg tega naj bi s stimulativno davčno politiko spodbudili dolgoročno oddajanje stanovanj in aktivirali prazna in neizkoriščena stanovanja in zemljišča. Posebno pozornost bodo namenili izboljšanju dostopnosti prvega stanovanja za mlade in mlade družine, ki bi jim ponudili jamstvene in subvencionirane kreditne sheme in najem z odkupom. Najemodajalce pa bodo zaščitili z možnostjo izpraznitve stanovanja v primeru kršitve najemne pogodbe v roku dveh mesecev.

Sašo Bizjak

Interventni zakon, ki ga je državni zbor sprejel maja letos, znižuje davek od oddajanja nepremičnin s 25 na 15 odstotkov. Za mlade najemnike (do 30. leta starosti) ali družine z mladoletnimi otroki se davek zniža na pet odstotkov, vendar mora imeti najemnik v stanovanju prijavljeno stalno bivališče, kar pomeni, da gre za najem za nedoločen čas.

Projekte bodo nadaljevali

Kaj se bo torej zgodilo z zakonom, po katerem mora država iz proračuna za gradnjo javnih stanovanj letno zagotoviti po 100 tisoč evrov? Kot so nam odgovorili z ministrstva za okolje in prostor, ki ga vodi ministrica Polona Rifelj, sedanja vlada gradnje javnih najemnih stanovanj ne bo ustavljala, temveč bo podpirala nadaljevanje projektov, ki prispevajo k večji dostopnosti stanovanj za ljudi.

Ob tem pa želijo stanovanjsko politiko zastaviti širše in bolj celovito. »Za zdaj je iz proračuna zagotovljeno vsako leto 100 milijonov evrov za deset let. Za dve leti so bila sredstva že dodeljena, tako ostane še osem let zagotovljenih sredstev.« Poleg tega je financiranje javnih najemnih stanovanj predvideno tudi z evropskimi in namenskimi sredstvi.

V okviru Evropske kohezijske politike 2021–2027 je za zagotavljanje novih stanovanj na voljo skoraj 56 milijonov evrov, Podnebni sklad bo za sofinanciranje projekta Glince zagotovil 5 milijonov evrov, Socialni načrt za podnebje 2026–2032 pa dodatnih 50 milijonov evrov za trajnostno prenovo najemnih stanovanj. Zavzemali se bodo tudi za dodatna sredstva v okviru Evropskega načrta za cenovno dostopna stanovanja.

Iz sredstev, namenjenih SID banki, naj bi sofinancirali 3441 javnih najemniških stanovanj, v okviru dokapitalizacije Stanovanjskega sklada pa bo v letih od 2025 do 2034 zagotovljenih 775 milijonov evrov, s katerimi naj bi okvirno zgradili 3875 stanovanj.

S sredstvi Evropske kohezijske politike 2021–2027 je namenjenih skoraj 56 milijonov evrov, od tega skoraj 42 milijonov evrov evropskih sredstev. Cilj je s temi sredstvi sofinancirati 870 stanovanj. Od leta 2022 je bilo zgrajenih 2020 stanovanj, v postopkih gradnje ali pripravi pa je še okoli 2600 stanovanj.

Primož Lavre

Vlada bo nadaljevala podporo obstoječim projektom gradnje javnih najemniških stanovanj, hkrati pa bo spodbujala aktivacijo praznih stanovanj, krepitev javne najemne službe, razvoj modelov: najema z odkupom, rentnega odkupa ter jamstvenih in subvencioniranih kreditnih shem za mlade in mlade družine.

»Poseben poudarek bo namenjen tudi ustvarjanju pogojev, da si lahko čim več posameznikov in družin zagotovi lastno stanovanje ali hišo. Poleg tega vlada načrtuje poenostavitev prostorskih in gradbenih postopkov, izboljšanje delovanja najemnega trga, povečanje učinkovitosti stanovanjskih skladov ter tesnejše sodelovanje države in občin pri zagotavljanju zemljišč za stanovanjsko gradnjo. Cilj je povečati ponudbo stanovanj in ljudem po Sloveniji omogočiti različne poti do primernega doma, bodisi v javnem najemnem bodisi v lastniškem stanovanju ali hiši.«

Na vprašanje, koliko stanovanj je praznih, na MOP odgovarjajo, da je bilo leta 2021 v Ljubljani evidentiranih 23.050 nenaseljenih stanovanj, pri čemer jih več kot 3500 nima kuhinje, kopalnice ali notranjega stranišča. Na ravni Slovenije pa je bilo evidentiranih 165.576 nenaseljenih stanovanj, od tega jih je bilo 61.164 brez kopalnice, notranjega stranišča ali kuhinje.

Na podlagi teh podatkov ni mogoče določiti, koliko jih je dejansko uporabnih za aktivacijo. Praznih stanovanj ne nameravajo obdavčiti, saj koalicijska pogodba ne predvideva novih obdavčitev.

Kot so odgovor dopolnili na ministrstvu za finance, predvidevajo več drugih ukrepov: »Poleg uvedbe znižanja obdavčitve stanovanjskih najemnin za dolgoročno oddajo se omenja še učinkovito sankcioniranje oddaje na črno in zagotovitev varstva pravic lastnikov v primeru kršitve najemne pogodbe.

Podrobnosti ukrepov še niso določene. Ob pripravi ukrepa nižje stopnje dohodnine iz naslova oddajanja nepremičnin v najem je bil ocenjen izpad prihodkov v višini 30 milijonov evrov v prvem letu uveljavitve. Pričakovati je, da se bo del tega izpada nadomestil s povečanjem števila nepremičnin, ki se bodo oddajale. Nižja obdavčitev namreč zmanjšuje motivacijo za oddajanje na črno, kar lahko poveča prijavljene prihodke in s tem davčno osnovo.«

Jure Klobčar

Vse je odvisno od proračuna

V največji vladni stranki SDS, iz katere prihajata oba ministra, pa so nam med drugim odgovorili, da bodo veljavno ureditev preučili z vidika njene učinkovitosti in jo po potrebi prilagodili tako, da bo spodbujala gradnjo stanovanj, skrajšala postopke in omogočila večjo dostopnost do stanovanj za mlade in družine.

Obseg proračunskih sredstev bo določena v okviru priprave državnega proračuna in skladno z javnofinančnimi zmogljivostmi, še odgovarjajo: »Število novozgrajenih javnih najemnih stanovanj bo odvisno od pripravljenosti projektov, prostorskih postopkov in finančnih možnosti. Naš cilj ni zgolj doseganje številčnih ciljev, temveč ustvarjanje pogojev za trajnostno povečanje stanovanjske ponudbe po celotni Sloveniji.«

Ob tem dodajajo: »Poseben poudarek namenjamo mladim in mladim družinam. Cilj je omogočiti realno možnost prvega nakupa ali gradnje doma z izboljšanjem dostopnosti prvega stanovanja, stanovanjskimi garancijami, subvencioniranimi kreditnimi shemami, najemom z odkupom, zmanjšanjem začetnih stroškov ter odpravo birokratskih ovir pri gradnji in prenovi. Širša davčna politika bo usmerjena v razbremenitev dela in družin ter spodbujanje reševanja stanovanjskega vprašanja ob hkratnem spoštovanju javnofinančne vzdržnosti.«

SDS ne podpira uvedbe novih davkov na nepremičnine ali dodatnega obdavčevanja praznih stanovanj. Menijo, da je bistveno učinkovitejši pristop oblikovanje spodbud za dolgoročno oddajanje stanovanj, ob hkratnem zagotavljanju pravne varnosti lastnikov in stabilnega davčnega okolja.

Podobno kot so odgovorili na ministrstvu za finance, tudi v SDS menijo, da bo nižja obdavčitev dolgoročnega oddajanja stanovanj v najem povečala število legalno oddanih stanovanj in da bo del morebitnega izpada prihodkov nadomeščen že zaradi večjega obsega prijavljenih najemnih razmerij, zato bo primanjkljaj v državnem proračunu veliko nižji.

Robert Balen

Marko Novak: Z zapolnitvijo praznih stanovanj bi rešili stanovanjsko stisko

Po uradnih podatkih je v Sloveniji več kot 165 tisoč praznih stanovanj, v katerih nihče ne živi. Toda večinoma gre za neuporabna stanovanja, zapuščene hiše v izpraznjenih naseljih, v tej številki so zajeta tudi počitniška stanovanja, hiše ali hišice.

Na območju mestne občine Ljubljana je po podatkih Elektra Ljubljana 10.282 stanovanj, v katerih je poraba elektrike manjša kot 500 kilovatnih ur na leto in jih je zato mogoče šteti kot prazna stanovanja. Na območju poštne številke 2000 (Maribor) pa je po podatkih Elektra Maribor takih praznih stanovanj 5164.

Kot pravi Marko Novak, predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI, je v mestnih občinah okoli 30 tisoč praznih stanovanj, od tega je okoli 20 tisoč stanovanj takšnih, ki so zagotovo primerna za oddajanje v najem: »Vlada bi morala lastnike vprašati, kaj storiti, da bodo ta stanovanja dali v najem. Lastniki tovrstnih nepremičnin so večinoma starejši od 55 let, ki so finančno preskrbljeni oziroma v pokoju in so jim te nepremičnine dodatno premoženje poleg njihove lastne.

Od teh nepremičnin niso finančno odvisni, predvsem pa ne želijo tvegati, da bi jim neodgovorni najemniki povzročili škodo in stroške v stanovanjih. Poleg tega jim rast cen nepremičnin zagotavlja donos, tudi če stanovanja ne oddajajo, in to je v povprečju od 7 do 8 odstotkov letno. To so večinoma posamezniki, ki so občutljivi na to, kaj se z njihovo nepremičnino dogaja, in manj na to, koliko dodatnih prihodkov jim ta prinaša.«

Če želimo v Sloveniji pripeljati vsaj četrtino teh praznih stanovanj na najemni stanovanjski trg, bi bilo treba ustrezno spremeniti zakonodajo, da bo lastnike varovala predvsem pred slabimi najemniki in omogočila njihovo hitro izselitev, na primer v roku dveh do treh mesecev.

Sedaj je rešitev takšna, da se v primeru pogodb za nedoločen čas z njimi leta pravdajo po sodišču, v tem času pa morajo sami plačevati vse tekoče stroške, hkrati pa se bodo lahko na koncu sodnega procesa »obrisali pod nosom« za vse najemnine. Takšnih najemnikov je po raziskavah združenja samo okoli pet odstotkov.

Z zaostritvijo tega dela zakonodaje bi prizadeli samo tiste, ki so zares nemogoči in jih nihče ne želi kot najemnike. Ker tega nismo naredili, se del teh praznih stanovanj seli na področje turističnega oddajanja, ki je manj tvegano in še bolj donosno.

S tem delamo uslugo turistom, namesto da bi naredili osnovo za boljše reševanje demografije, točneje mladih družin, ki potrebujejo dolgoročne pogodbe in predvidljivost. Demografija po pomembnosti daleč presega turistično oddajanje v najem.

Poleg tega meni, da bi morala okrepiti javno najemniško službo, ki bi se ukvarjala z oddajanjem stanovanj v najem po cenah, ki bi bile za okoli 20 do 25 odstotkov nižje od tržnih.

Jure Klobčar

Te državne ali občinske agencije bi iskale tudi dodatne možnosti za nastanitev družin v večjih stanovanjih in hišah, kjer živi le ena oseba (vdovci ali vdove), tem pa bi preskrbeli varovana stanovanja. Agencija bi tudi prevzela skrb za ukvarjanje z najemniki, saj nekdo, ki je star več kot 70 let, preprosto za to nima ne energije in ne živcev.

Po Novakovi oceni od 85 tisoč vdov in vdovcev v Sloveniji jih vsaj 10 tisoč prebiva v prevelikih stanovanjih. Zato so poleg okoli 20 tisoč praznih stanovanj dodatna možnost še okoli 10 tisoč stanovanj, v katerih živi le po ena starejša oseba, ki je logistično in finančno »suženj« prevelikega in nefunkcionalnega prebivališča.

Če bi vsaj del teh prevelikih hiš in stanovanj pripravili za najemniški trg, po njegovem državi ne bi bilo več treba graditi novih stanovanj, razen varovanih, saj je treba tem starejšim osebam pripraviti nastanitev njihovemu statusu in gibljivosti primerno. Z vsakim varovanim stanovanjem bi lahko sprostili potencial stanovanjske hiše in teh bi lahko dobili na najemni trg vsaj nekaj sto letno. Potreben pogoj pa je, da imamo enako število praznih varovanih stanovanj.

Takšno možnost omogoča obstoječi zakon, vendar pa interes onemogoča določba, da je osnova za oddajanje neprofitna najemnina, ki je v povprečju trikrat nižja od tržne. Pod takšnimi pogoji je oddajanje privlačno v manjših krajih, kjer tovrstnih nastanitev ne potrebujemo, ne pa v Ljubljani, kjer želijo živeti mnogi.

Problem vidi tudi v neenakosti najemnikov, saj tisti, ki na razpisu dobijo v najem javna stanovanja, plačajo nižjo najemnino kot tisti, ki niso izbrani in morajo zasebnim najemodajalcem plačevati višjo profitno najemnino. Zato je boljša rešitev stanovanjski dodatek, ki ga dobijo vsi, ki so upravičeni do najema javnega stanovanja in je določen na nivo družine, njenega premoženja in prihodkov. CSD-ji imajo izredno dober pregled nad premoženjem posameznikov.

Primož Lavre

Nižjo obdavčitev oddajanja v najem Novak pozdravlja, vendar ob tem opozarja, da bi bilo bolje, če bi postopno stimulirali oddajanje v dolgoročni najem, tako da bi se davek vsako leto nižal iz osnovnega nivoja 20 odstotkov po na primer dvoodstotni točki na leto.

Komaj po desetih letih oddajanja istemu najemniku bi lastnik dobil ugodnost petodstotne obdavčitve, kar je podoben sistem kot pri avtomobilskih zavarovanjih (bonus-malus). Najnižji davek bi plačali tisti, ki imajo istega najemnika najmanj let. Problem Slovenije je v tem, da večina lastnikov oddaja stanovanja kratkotrajno, za obdobje tri mesece ali šest mesecev, nato pa pogodbo podaljšuje, ker se bojijo, da bi najemniki povzročili škodo njim ali sosedom.

Kratkoročnost pogodb je edina zaščita lastnika, pri čemer pa trpi demografija. Zato bi morala država zavarovati na eni strani najemodajalce pred slabimi najemniki, na drugi pa najemnike pred dvigovanjem cen, ki sledi stalni rasti vrednosti nepremičnin.

Pogreša tudi višje kazni za primer, ko lastniki oddajajo stanovanja na črno, takih je po zadnji analizi okoli 20 odstotkov vseh najemov. »Goljufanje s prijavo davkov bi morali dodatno omejiti, in sicer bi lahko kot neveljavno razglasili vsako plačilo najemnine, ki ne bi bilo nakazano na bančni račun lastnika. »Pred leti smo v združenju naredili analizo 500 pogodb in ugotovili, da je v Ljubljani povprečni znesek prijavljene najemnine 50 odstotkov realne tržne najemnine, v Mariboru pa je to 60 odstotkov. Tisti, ki sploh prijavijo pogodbo, se v povprečju zlažejo za 40 do 50 odstotkov, okoli 20 odstotkov lastnikov, ki imajo najemnike, pa pogodbe niti ne prijavi.«

Jure Klobčar

Prav tako pogreša izostanek davka na neoddano stanovanje, ki bi ob pogojih povečane varnosti lastnika ustvaril dodaten motiv za oddajanje praznega stanovanja. Ob tem je omenil primer Švice, kjer lastniki nepremičnin plačajo davek ne glede na to, ali ga oddajajo ali ne, pri čemer plačujejo davek, kot da ga oddajajo. Zato tam od tega zberejo od osem do devet odstotkov proračunskih sredstev iz premoženja, v Sloveniji pa le okoli odstotek in pol. Oni imajo tam red, mi pa kaos.

Novak pričakuje, da se bo kot predstavnik združenja čim prej srečal z novo ministrico Polono Rifelj in ji predstavil njihove rešitve za ureditev stanovanjske politike. Med sedanjimi vladnimi strankami se jim je pred volitvami uspelo srečati le s predstavniki stranke Fokus.

Nosilec materialnih avtorskih pravic in avtor oba izrecno prepovedujeta kakršnokoli reproduciranje tega članka tudi za kakršenkoli namen spremljanja medijskih objav.

Reporter