Črtomic Remec: V epidemiji so se sprostila številna stanovanja, ki se zdaj ne morejo oddajati preko Airbnb

V Sloveniji smo si pred leti zadali nalogo, da bomo do leta 2025 dobili 10.000 novih najemnih stanovanj. Kako kaže s tem načrtom?

Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu, sprejeta leta 2015, si je kot glavni cilj zastavila preobrat od lastniških v najemna stanovanja. Načrtovano je bilo, da se bo v desetih letih med 2015 in 2025 zgrajenih 10.000 novih javnih najemnih stanovanj. Sama resolucija ne zagotavlja celotnih finančnih virov. Imamo določene lastne vire, pridobivali smo tudi kredite, in tako smo danes prišli tako daleč, da je 2500 stanovanj v gradnji. Približno polovica jih je v naših lastnih projektih, pri približno 750 stanovanjih financiramo projekte občin in mestnih skladov. Gre tako za občine, kot je Sveta Ana z dvema stanovanjema, do Ljubljane, ki jih ima bistveno več. Potem imamo še nakupe na trgu, kjer kupujemo gotova stanovanja. Za 366 jih imamo podpisane pogodbe, poleg tega še za dve zemljišči v Izoli, skupaj je to skoraj 500 stanovanj. Poleg tega imamo do leta 2025 v pripravi še gradnjo približno 1500 stanovanj.

Teh 2500 stanovanj naj bi bilo dokončanih do leta 2023. Je ta načrt v koronskih časih še izvedljiv?

Spomladanska epidemije ni imela praktično nobenega vpliva. Res pa je, da tedaj gradbena podjetja skoraj niso imela težav z okužbami. Varnostni ukrepi so se tedaj v veliki meri upoštevali. Trenutno epidemija precej bolj vpliva na gradbeni sektor, nekatera podjetja imajo težave z okužbami, a zazdaj pri sami realizaciji projektov še ni izpadov. Če pa se bo to nadaljevalo do zime, je vprašanje, kako bo. Precej bo tudi odvisno od tega, kakšna zima nas čaka, lanska je bila denimo zelo ugodna za gradnjo.

V epidemiji so se sprostila številna stanovanja, ki se zdaj ne morejo oddajati preko Airbnb, zmanjšuje se pritisk na javna najemna vprašanja.

Kako pa je epidemija vplivala na vaše finance?

Do leta 2023 imamo finančne zadeve krite, pogovarjamo pa se še za 70-milijonski kredit, za kolikor se še lahko zadolžimo znotraj obstoječega stanovanjskega zakona. Zamislili smo si, da bi ta denar šel za projekte, s katerimi bi zaobjeli vse regije, kjer primanjkuje stanovanj. Govorimo o Novi Gorici, Kopru, Izoli, tudi Novem mestu, Kranju in Jesenicah. In pa še dva nova projekta v Mariboru in Ljubljani, ki ju imamo tam poleg obstoječih. Potem bi finančno dosegli limit. Se pa v spremembi stanovanjskega zakona, ki je v pripravi, povečuje možnost zadolževanja za dodatnih 20 odstotkov, kar pomeni še za dodatnih 80 milijonov evrov. Je pa seveda treba zagotoviti polovično lastno udeležbo pri projektih, ki jo zahtevajo banke. To lahko zagotovimo bodisi z dokapitalizacijo sklada bodisi s kakšnim drugim sistemskim virom financiranja.

Pred letom dni smo Slovenci zaskrbljeno opazovali dvig cen nepremičnim in najemnin na račun turizma. Nas je globalna pandemija rešila tega problema?

V epidemiji so se sprostila številna stanovanja, ki se zdaj ne morejo oddajati preko Airbnb, zmanjšuje se pritisk na javna najemna vprašanja. Zlasti v Ljubljani, na Obali in še nekaterih drugih lokacijah se to dogaja. Težko pa napovem, ali se bo stanje sčasoma vrnilo na predkrizno raven. Gotovo se bo del teh stanovanj vrnil v oddajo turistom, a tako množičnega turizma, kot je bil pred krizo, še nekaj let ne bo. Turizem bo postal bolj butični, vprašanje je tudi, ali se bo ponovila zgodba s poceni letalskimi prevozniki, ki so vsakomur omogočali, da je potoval. Potovanja se bodo podražila in tisti, ki si jih bodo lahko privoščili, bodo zahtevali višji standard. Del stanovanj bo zato gotovo ostal v najemu za lokalno prebivalstvo.

Se bodo potrebe po najemnih stanovanjih v prihodnjih letih še povečale?

Tako kot pri vseh drugih dobrinah, kot so avtomobili ali počitniške kapacitete, gredo tudi pri stanovanjih trendi v smeri najema. Predvsem pri nas, kjer je situacija neobičajna, saj je 91 stanovanj lastniških in le devet odstotkov najemnih. Verjamem, da bomo z javnimi najemnimi stanovanji tudi zasebne investitorje spodbudili, da bodo gradili stanovanja za najem.

Tako kot pri vseh drugih dobrinah, kot so avtomobili ali počitniške kapacitete, gredo tudi pri stanovanjih trendi v smeri najema.

Nedavno ste poudarili, da je globalna epidemija spodbudila delo od doma in da se morajo temu prilagoditi tudi graditelji novih stanovanj. Kakšna stanovanja naj bi torej poslej gradili?

Še vedno je trenutno naš standard med 35 in 80 kvadratnimi metri, ker so pri večjih stanovanji najemnine previsoke. Zato smo imeli v določenih primerih tudi kapico, ko smo zaračunavali najemnino samo do 80 kvadratnih metrov. Kot se stvari obračajo, je vedno več dela od doma in v majhnih stanovanjih postajajo razmere praktično nemogoče, sploh, če so ob starših v delovnem času doma še otroci. Ne glede na epidemijo bo tudi v prihodnosti vedno več dela od doma in marsikdo si bo želel imeti doma še dodaten delovni prostor. Zato razmišljamo o možnem povečanju kvadratur naših stanovanj.

O tem se na primer pogovarjamo pri projektu Podutik Glince v Ljubljani, gre za projekt, ki smo ga kupili od slabe banke. V občinskem prostorskem načrtu so to objekti, ki zahtevajo nekoliko večja stanovanja. Bili smo pred odločitvijo, ali zmanjšamo stanovanja, kar bi zahtevalo tudi spremembo občinskega prostorskega načrta, ali samo zmanjšamo število parkirišč, da bodo imela stanovanja do 70 kvadratnih metrov le po eno parkirišče namesto dveh. S tem izločimo eno kletno etažo, ohranimo pa večjo kvadraturo stanovanj. Ta stanovanja se bodo začela graditi, odvisno seveda od finančnih virov, po letu 2023, gotova pa bodo po letu 2025. Predpostavljamo, da se bodo takrat tudi razmere na splošno spremenile, zato dodatno pozornost povečamo tudi temu, da bi bila stanovanja na določenih lokacijah tudi večja.

Biografija:

Črtomir Remec se je rodil leta 1961 v Radovljici.  Leta 1983 je diplomiral na ljubljanski fakulteti za gradbeništvo in geodezijo, kjer je leta 1988 tudi magistriral. Poklicno pot je začel na ljubljanskem Inštitutu za metalne konstrukcije, ki ga je več let tudi vodil. Med letoma 2007 in 2015 je delal na inštitutu CBS trebanjskega Trima. Več let je dejaven v različnih inženirskih organizacijah, je tudi dolgoletni predsednik Inženirske zbornice Slovenije, leta 2012 pa je bil izvoljen za predsednika Evropskega sveta inženirskih zbornic (ECEC). Od leta 2015 je direktor Stanovanjskega sklada Republike Slovenije.

Kako pomembna so za Slovence parkirna mesta?

Tisti, ki bodo želeli ob manjših stanovanjih imeti dve parkirni mesti, bodo morali poiskati drugo,  verjetno privatno rešitev. Bomo pa zagotovili boljše pogoje za zeleno mobilnost, se pravi »car sharing« in kolesa, ki bodo gotovo prisotna v vseh naših soseskah. Tudi javni prevoz imajo urejen obe ljubljanski soseski Brdo in Podutik Glince ter mariborski pod Pekrsko gorco in Novo Pobrežje. Povsod gledamo, da je javni prevoz zagotovljen, tudi v primerih, ko gradimo malce izven mesta. Podutik Glince je denimo izven ljubljanskega avtocestnega obroča, Pod Pekrsko gorco pa je izven ožjega centra pod Pohorjem. Dolgi most je zgrajen še po starem občinskem prostorskem načrtu s po dvema parkirnima mestoma, kar bo seveda dodaten strošek, saj so podzemna parkirišča zelo draga. V vseh novih soseskah gradimo skupinske električne polnilnice in naredimo tudi pripravo za individualne priključke.

Večina stanovanj v blokih pri nas je bila zgrajena še v socializmu in so daleč od udobja, ki ga ponujajo nekatere novejše gradnje. Kaj se bo zgodilo s temi stanovanji, jih bodo Slovenci začeli zapuščati?

Starejši, ki bodo ugotovili, da so zanje stanovanja prevelika ali pa jim zaradi omejene mobilnosti ne omogočajo kakovostnega življenja, bodo morda pripravljeni ta stanovanja zamenjati za varovana v naših soseskah. Od skupaj 2500 stanovanj, ki jih gradimo, jih je približno 500 oskrbovanih oziroma prilagojenih za gibalno ovirane. 20-odstoten delež takih stanovanj po naših ocenah ustreza trenutnim demografskim projekcijam.

Je večje povpraševanje po stanovanjih za mlade družine ali po tistih oskrbovanih?

Za vsa je zanimanje. Naš fokus so mladi, starejši in družine z več otroki, vse naslavljamo z našo ponudbo. Za mlade, ki so še brez družin, imamo pilotni projekt na Gerbičevi v Ljubljani, kamor naj bi prišli mladi od 18. do 29. leta starosti. Večina teh bivalnih enot je za eno osebo, nekaj jih je tudi za dve, v njih so kopalnice in mini kuhinje, imajo pa zato na voljo več skupnih prostorov in tudi takih za delo. Na Gerbičevi bo tudi medgeneracijsko središče, kjer naj bi se mladi in starejši srečevali. Mladi bi lahko za starejše izvajali nekatere tečaje, bodisi računalništva ali tujih jezikov, starejši pa bi lahko mladim pomagali pri njihovem življenju.

Kako praktično pa je sobivanje dveh zelo različnih generacij, 20-letnikov in upokojencev, starih okoli ali več kot 70 let?

Na prvi pogled se zdi morda nemogoče, a verjamem, da bomo z upravljanjem tega projekta vzpostavili pogoje za to. Treba se bo pripraviti, organizirati določene aktivnosti in animirati tako mlade kot starejše, da bodo pripravljeni sodelovati. Brez muje se še čevelj ne obuje. To ni nekaj, kar bi bilo samoumevno, a je nujno, da se začne obe generaciji navajati na sobivanje in sodelovanje, ki ga je danes vedno manj. Včasih se je to dogajalo znotraj družin, danes pa so stiki različnih generacij bolj bežni.

Na stanovanjskem področju sodelujete s 125 občinami, kaj pa preostale?

Prisotni smo v vseh statističnih regijah in v 125 občinah imamo naša stanovanja. V zadnjem letu smo jih, če se ne motim, dodali deset. Vse občine so pri nas dobrodošle, v zadnjem času nas je obiskalo precej županov, ki so nam predstavili svoje potrebe. Na naše razpise se lahko prijavijo vse občine, kjer primanjkuje stanovanj. Seveda pa morajo tudi sami nekaj narediti, ni dovolj reči, da potrebujejo stanovanja. Lahko nam ponudijo zemljišča v odkup, na katerih nato mi zgradimo stanovanja, a za to mora obstajati potreba.

Zgodi se, da kaka občina v anketi odgovori, da ne potrebuje stanovanj, nato pa nam preko razpisa ponudi zemljišče za odkup. Logično je, da ga mi ne bomo kupili, če je občina v anketi dala vedeti, da najemna stanovanja niso potrebna. Nato pa kak župan v medijih poudarja, da nas majhne občine ne zanimajo. Pogoj je potreba, saj sklad noče biti tujek, ki nekam pride in gradi brez sodelovanja z lokalno skupnostjo. Nimam rad tega, da pride župan na obisk, nato se dve uri pogovarjava, ob slovesu pa ga pred vrati čakajo novinarji, ki jim pove, da bo gradil. Iz vsega pa nazadnje ni nič, ker župan obisk na skladu samo izkoristi za samopromocijo. To se ne dogaja pogosto, se pa. Po pol ure pogovora z županom že vem, kakšen namen ima. Tisti, ki si res želijo sodelovati z nami, pridejo pripravljeni in pripeljejo tudi kakega sodelavca.

Ne glede na epidemijo bo tudi v prihodnosti vedno več dela od doma in marsikdo si bo želel imeti doma še dodaten delovni prostor. Zato razmišljamo o možnem povečanju kvadratur naših stanovanj.

Kako aktivni ste v regijah izven Ljubljane in Maribora?

So regije, kjer je večja potreba po stanovanjih, to sta predvsem osrednjeslovenska in podravska, v katerih tudi največ gradimo. A gradimo tudi v drugih regijah in tudi v malih občinah. Taka je Sveta Ana v Slovenskih goricah, kjer je župan že od začetka proaktiven. Tja smo šli najprej kot soinvestitor, občina je pridobila eno stanovanje, enega pa mi, zdaj smo kupili še dve stanovanji, ki so nam ju ponudili v odkup. Povsod, kamor gremo, pričakujemo, da ima občina tudi razvojno strategijo.

Primer je Kočevje, kjer smo kupili 76 stanovanj, kar se zdi na prvi pogled veliko. A tam je visokotehnološka Yaskawa začela veliko investicijo, na  tem območju je še nekaj podjetij, ki se širijo, ponovno je bila tudi vzpostavljena železniška povezava med Kočevjem in Ljubljano. Ko se odločamo, kam bomo šli, poskušamo ugotoviti, kaj se bo nekje dogajalo in kjer bodo v naslednjih letih večje potrebe. Mestna občina Slovenj Gradec je še en tak primer. Tam smo kupili skupaj 88 stanovanj, 20 jih je že zgrajenih. V Mežici pa smo ravnokar prevzeli 19 stanovanj v nekdanjem hotelu Lipa, ki so ga preuredili v stanovanjski objekt. Zelo sem vesel tudi, ker gre končno za stavbo s streho dvokapnico. Tako streho imamo še v Dravogradu, v Vojniku in Mozirju.

Zakaj je dvokapnica tako pomembna?

Ker pri klasični strehi veš, da ne bo puščala. Pregovorno pa vsaka ravna streha rada zamaka, če ne danes pa jutri.

Ali z energetsko obnovo stanovanj dovolj hitro napredujemo?

Ko sem prišel leta 2015 na sklad, skoraj ni bilo enega bloka, v katerem bi imel stanovanjski sklad v lasti vsa stanovanja, in sem želel najti primer bloka, ki bi ga energetsko sanirali, ga nismo imeli. Zato smo od slabe banke kupili blok podjetja Atrij Celje, ki je šlo v stečaj. Ta je bil res slabo zgrajen, pri oknih je vleklo, izolacija je bila slaba, streha je zamakala. Ceno smo pri nakupu toliko znižali, da smo razliko porabili za obnovo in blok temeljito prenovili. Naredili smo novo fasado, obnovili streho, zamenjali okna, zagotovili smo tudi ustrezno prezračevanje, kar je pri taki prenovi bistveno. Če ne zagotoviš prezračevanja, narediš bolno hišo, v kateri se nabira vlaga. Čeprav je le okoli 10 odstotkov investicije kril Eko sklad, so najemnine ostale enake, stroški najemnikov za upravljanje pa so pol manjši. Logično bi bilo, da bi se najemnine zvišale, a ker gre za neprofitne najemnine, se to ni zgodilo. Tovrstnih prenov blokov je bilo pri nas premalo, kar je tudi razumljivo. Zakaj bi lastnik, ki energetsko prenovi blok, še naprej ohranjal isto najemnino? Potrebna bi bila drugačna spodbuda, da bi se take prenove bolj množično izvajale.

Zakaj bi lastnik, ki energetsko prenovi blok, še naprej ohranjal isto najemnino? Potrebna bi bila drugačna spodbuda, da bi se take prenove bolj množično izvajale.

Kakšni pa so novi trendi pri gradnji stanovanj in stanovanjskih sosesk?

V socializmu smo imeli masovno gradnjo stanovanj, ki so danes potrebna prenove. Kar je bilo zgrajeno po letu 1963, je vsaj  protipotresno grajeno, določene stavbe, zgrajene pred tem, pa so tudi potresno sporne. Vsekakor so ta stanovanja funkcionalno zastarela. Vmes je bilo zgrajenih še ogromno malih plomb, manjših projektov, dostikrat agresivno vrinjenih v obstoječa okolja. Če pogledate sosesko Brdo, je to ena prvih sosesk, zgrajena po modernih smernicah. Ima sicer hudo motečo napako, ker je cesta zgrajena po sredini, morala bi biti speljana pod sosesko v predoru ali obiti naselje. A taka je bila stara urbanistična rešitev.

V Mariboru pod Pekrsko gorco pa gradimo moderno naselje s 400 stanovanji. V njem imamo 60 oskrbovanih stanovanj,  dnevni center za aktivnosti starejših, predvidena je tudi skupnost za ljudi s posebnimi potrebami. V naselju je prostor za več storitvenih dejavnosti in celo za vrtec. Zazdaj z dvema oddelkoma, a z občino se dogovarjamo za večji vrtec s šestimi oddelki, saj so v okolici predvidene še dodatne privatne gradnje. Vse delamo z roko v roki z lokalno skupnostjo in občine poskušamo prepričati, da poskrbijo za potrebno infrastrukturo. Včasih je bilo tako, da je sklad nekam prišel in pričakovalo se je, da bo zgradil ceste, vrtce, še šole naj bi postavili. Mi smo se odločili, da gradimo stanovanja, od preostalega se poskušamo distancirati. Ureditev infrastrukture je naloga občin.

V Sloveniji je veliko praznih stanovanj, ki bi jih lahko bolje izkoristili.

Ena od aktivnosti, ki jih je predvidela Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu, je javna najemna služba, ki bi  aktivirala prazna stanovanja. Zanje se govori, da jih je ogromno, da naj bi bilo praznih kar 20 odstotkov stanovanj v državi, a vemo, da je res praznih le manjši del. Bodisi so v črnem najemu, bodisi gre za počitniška stanovanja, bodisi so v tako slabem stanju, da niso primerna za uporabo. Mi smo najprej analizirali primere dobrih praks v tujini, izvedli smo ankete in druge aktivnosti, z Geodetskim inštitutom Slovenije  smo tudi analizirali, koliko je na posameznih lokacijah res aktualnih stanovanj. Prišli smo zelo daleč in imamo pilotni projekt pripravljen, zdaj pa čakamo, da bo ministrstvo za okolje in prostor to vključilo v novelo stanovanjskega zakona. Ne vemo še, kako so si na ministrstvu zamisli javno najemno službo, bo pa, predvidevam, predstavljena v teh dneh.

To je tudi nekaj, kar obeta, seveda pa od tega ne pričakujemo na tisoče stanovanj, temveč morda nekaj sto v naslednjih nekaj letih. Preko javne najemne službe bi mi ta stanovanja lahko vzeli v najem in jih dali naprej v podnajem. To bi bila rešitev za nekatere starejše, ki ne zmorejo več živeti v svojih stanovanjih ali jih ne morejo več sami vzdrževati. Lahko bi se preselili v oskrbovana stanovanja in nam prepustili v upravljanje svoja večja stanovanja. Mogoče se zgodi tudi, da se bodo investitorji odločili za obnovo starejših objektov in tako zagotovili dodatne kapacitete. Pričakujem, da se bodo našla dodatna stanovanja za javni najem, ne bo pa samo to rešilo problema pomanjkanja, kot ga na primer tudi obnovljivi viri energije ne rešujejo v celoti. Javni najem bi bil tudi vzgojni moment, da moramo najprej izkoristiti vse, kar že imamo.