Zemljišče, ki ga na severni in vzhodni strani že obdaja naselje, je veliko 8.619 kvadratnih metrov (kmetijsko zemljišče 8.412 kvadratnih metrov in 297 kvadratnih metrov pozidave). Geodetska uprava RS (GURS) ga ocenjuje na 4.965 evrov (nekaj manj kot 60 centov za kvadratni meter), informativna cena slabe banke na spletni strani je 10.500 evrov (1,2 evra za kvadratni meter). Čeprav je zemljišče opredeljeno kot »najboljše kmetijsko zemljišče« in »spreminjanje prostorskega načrta v tem trenutku ni predvideno«, Reporterjev vir trdi, da je samo vprašanje mesecev, največ leta in pol, kdaj bo ljubljanska mestna občina (MOL) pod vodstvom župana Zorana Jankovića spremenila prostorski načrt in bo parcela 1695-350/233 postala zazidljiva. Cena se bo zvišala na več kot 200 evrov za kvadratni meter, a še prej mora priti v prave roke.
Parcela z »zgodovino«
Parcela, okoli katere so že zazidljiva zemljišča (čez nekaj let bo zagotovo pozidano celotno območje med Jurčkovo cesto, Peruzzijevo ulico in Mihovim štradonom), ima zanimivo zgodovino. Po končanih denacionalizacijskih postopkih leta 2003 je najprej prišla k podjetju Inventura. To družbo bralci Reporterja že poznajo, zato na kratko. Ustanovila jo je družina Bele. Pokojni Dušan Bele (večino poslov je prevzel sin Luka) je bil nekoč poslovni partner Borisa Pesjaka, dolgoletnega predsednika uprave Factor banke. Bele je bil tudi član nadzornega sveta te banke (1998–2001). Z Borisom Miklavčičem (znanim iz poslov Merkur in Merfin), Stankom Glavanom (eden od družbenikov ciprskega podjetja Facim, ki je znano iz afere niškega Mercatorja in Zorana Jankovića) in Borisom Milevojem (nekdanjim članom nadzornega sveta in kreditnega odbora Factor banke, zastopnikom omenjenega podjetja Facim in pogojno obsojenega iz zadeve niški Mercator; Zoran Janković in Stanislav Brodnjak sta bila oproščena) je ustanovil številna podjetja (BSD Nepremničnine, Inventura, Factor Leasing, Factor Nepremičnine ter Finance in trgovina ZPS), kredite pa jemal, kakopak, pri znancih v Factor banki. Inventura je danes v stečaju, prav tako Factor leasing, ki je leta 2005 kupil omenjeno parcelo.
Zastavil jo je, nanjo je bila vpisana hipoteka za 200 milijonov takratnih tolarjev (okoli 0,85 milijona evrov), upnika sta postali Koroška banka in Banka Domžale. Leta 2009 je upnik postala NLB in vpisana je bila nova hipoteka – za 2,3 milijona evrov. To je seveda veliko, tudi če bi bila parcela zazidljiva. Največja slovenska banka v državni lasti, ki smo jo leta 2013 dokapitalizirali davkoplačevalci, je torej imela denarno terjatev zavarovano z zemljiščem, za katerega so domnevali, da mu bo MOL spremenila namembnost. A to se ni zgodilo.
MOL zavrne Factor leasing
MOL je v tistem času tudi sama kupovala zemljišča. Eden od primerov, ki ga je preiskovala tudi Banka Slovenije (zaradi spornih in tveganih zavarovanj), sega v leto 2010, ko je Dušan Bele zemljišča v Glincah prodal ljubljanski občini. Zoran Janković je nato leta 2013 spremenil prostorski načrt. To je za zemljišča v Karlovškem predmestju pričakoval tudi Factor leasing in na mestno občino naslovil pobudo, naj s spremembo namenske rabe zemljišča parcelo iz kmetijskih površin spremenijo v zazidljivo zemljišče.
A so ga zavrnili, češ da bi bilo to v »neskladju s strateškimi usmeritvami, ki narekujejo trajnostno in racionalno rabo prostora«. Od začetka lega leta je zemljišče v rokah slabe banke, ki jo je za nekaj več kot 10.500 evrov začela prodajati konec februarja. Ponudbo so poslali tudi na viško izpostavo Upravne enote Ljubljana. Tam je bila objavljena do konca maja, cena je bila 20.000 evrov, kar je 1,1 evra več za kvadratni meter, kot je bila informativna cena DUTB. In nenadoma naj bi se pojavili številni kupci, ki bi radi kmetovali.
Ponudbe poslovna skrivnost
Čeprav nepremičnina v Karlovškem predmestju še ni prodana (prodane nepremičnine so na spletni strani slabe banke označene) in je na spletni strani še vedno ponujena možnost, da se pošlje nezavezujoča ponudba, te ni več mogoče oddati. »Bilo je na občini, prišlo je veliko ponudb. Ponudba je v zaključni fazi. Zdaj zdaj bo prodano,« je povedala Jana Cimerman, ko smo se predstavili kot »kupec Andrej«, in dodala, da bo prepozno, če zdaj pošljemo ponudbo. Ko nas je kasneje zanimalo, koliko ponudb je letos DUTB sploh dobila, smo od predstavnice za upravljanje komunikacij dobili odgovor: »Število in vsebina ponudb, ki jih je prejela DUTB, so poslovna skrivnost.«
Nasploh so postopki prodaje nepremičnin DUTB, katere poslanstvo je, da s prodajo davkoplačevalcem vrne kar največ denarja, precej skrivnostni in nepregledni. Večinoma ne gre za javne dražbe, pač za zbiranje nezavezujočih ponudb, pri tem pa si DUTB »pridržuje izključno pravico, da zavrne vse prispele ponudbe«, prav tako si pridržuje pravico, da lahko kadarkoli spremeni način prodaje. Na poseben obrazec je treba poslati ponudbo za izbrano nepremičnino (internetno ali kot priporočeno pošiljko s povratnico s klasično pošto) in čakati odgovor. Ta možnost pa je vprašljiva. Logično bi namreč bilo, da DUTB zbira ponudbe za določeno nepremičnino v zaprtih kuvertah do določenega datuma, nato pa se vse ponudbe hkrati odprejo. Možnost, ki jo ponuja slaba banka, ponuja veliko priložnosti za špekulacije.
Pretres na trgu?
S spletne strani DUTB je razvidno, da je trenutno za prodajo na voljo 148 različnih nepremičnin (Dnevnik je nedavno poročal, da bo za prodajo na voljo okoli 2.000 nepremičnin), jeseni jih bo še več. Končuje se obnova koprskega Nokturna (tam ima DUTB 215 stanovanj), začela se bo prodaja prvega paketa stanovanj v Celovških dvorih (DUTB več kot 220 stanovanj). Cena ni znana, a če sklepamo, da slaba banka že prodaja stanovanje v Celovških dvorih (129,50 kvadratnega metra za 175.000 evrov), se bo cena gibala od 1.000 do 1.500 evrov za kvadratni meter. Nekateri menijo, da cena ni prenizka, ker je stanovanjska soseska hitro prišla na slab glas (umazane stene, težave, ker so neznanci hodili po garažah). Vprašanje pa je, kako bo tako velika in nenadna ponudba vplivala na trg nepremičnin.
»Ne pričakujemo velikih vplivov na trg. Zaradi številnih nepravilnosti pri gradnji, neurejene soseske, stanja nepremičnin, ki bodo predmet prodaje, se sicer lahko zgodi, da izredno nizke cene privabijo kupce za nakup kot finančno naložbo in oddajo v najem. Posledično bi to povzročilo nižje cene tudi drugih nepremičnin na slabših lokacijah,« pravi Stanka Solar, direktorica Stan nepremičnin. Podobno razmišlja tudi Zoran Đukić, direktor družbe Stoja Trade: »Prodaja ne bo vplivala na trg nepremičnin.« Po njegovem tudi zato, ker bo potekala v več fazah – najprej 57 stanovanj.
Vse več kreditov
Slovenija si je po krizi malo opomogla. »Tudi banke ponujajo nekoliko ugodnejša financiranja nakupa nepremičnin, še vedno pa je na prvem mestu pri nakupu lokacija. Prevladuje miselni vzorec, da je nakup nepremičnine še vedno najbolj varna naložba,« pravi Solarjeva. Po uradnih podatkih je bilo do maja odobrenih za več kot 670 milijonov stanovanjskih posojil, kar je skoraj petina več, kot v enakem obdobju lani in največ od leta 2011. Ljudje so spet začeli kupovati nepremičnine. Zoran Đukić pravi, da je na trgu celo pomanjkanje nepremičnin, ki bo največje čez dve leti. »Takrat bo največje pomanjkanje stanovanj. Ker smo rekordno nizko z izdanimi gradbenimi dovoljenji za stanovanjsko gradnjo,« je prepričan direktor družbe Stoja Trade. Število transakcij z nepremičninami se torej povečuje, cene pa se še ne spreminjajo. Celo več. Cene novih stanovanj so iz četrtletja v četrtletje nižje, medtem ko se povečujejo cene rabljenih stanovanj. Na splošno so cene stanovanjskih nepremičnin po podatkih statističnega urada za 13 odstotkov nižje, kot so bile leta 2010. »Trg še vedno, ne glede na povpraševanje, ne prenese visokih cen nepremičnin,« pravi Stanka Solar.
Največje je povpraševanje po dvo- in trisobnih stanovanjih do 80 kvadratnih metrov ter luksuznih nad sto kvadratnih metrov, pravi Đukić. Kje? »Trenutno je največje povpraševanje po stanovanjskih enotah v ljubljanski in primorski regiji, na dobrih lokacijah z vso infrastrukturo ter v bližini fakultet, dobro povezavo s avtocesto in možnostjo parkiranja,« ugotavlja Solarjeva.
Požrešna država
Cene stanovanj so glede na kupno moč Slovencev, ki imajo 418 stanovanj na tisoč prebivalcev (največ stanovanj na 1.000 prebivalcev ima Portugalska, in sicer 573, najmanj pa Poljska – 363, povprečje v EU je 486 stanovanj na 1.000 prebivalcev), še vedno precej visoke. Analiza družbe Deloitte o dostopnosti do stanovanja (koliko povprečnih letnih bruto plač je potrebnih za nakup novega, 70 kvadratnih metrov velikega stanovanja v državi) je pokazala, da ima najboljše razmerje med povprečnim dohodkom in ceno kvadratnega metra Nemčija. Tam posameznik za nakup takega stanovanja nameni 3,3 letne bruto plače. Precej podobno je na Nizozemske, medtem ko mora Slovenec za omenjeno stanovanje nameniti skoraj dvakrat toliko kot Nemec (5,8 letne bruto plače). Slovenci za to potrebujemo 5,9 letne bruto plače, to nas uvršča ob bok držav, kot sta Italija in Češka.
Če bi upoštevali samo neto plačo, bi v Sloveniji za nakup 70 kvadratnih metrov velikega stanovanja potrebovali skoraj deset let (9,6), in to ob domnevi, da v tem času nimamo nobenih drugih stroškov, torej ne kupimo niti rezine kruha. V Nemčiji ob enaki predpostavki potrebujejo le 4,5 leta. To ponovno kaže na izredno visoko obdavčitev povprečnih dohodkov v Sloveniji, ki v tem primeru močno znižuje dosegljivost nepremičnin za povprečnega državljana, je nedavno dejal Lan Filipič, višji menedžer v oddelku poslovnega svetovanja pri Deloittu.
Torej je v Sloveniji bolj kot cena nepremičnine težava visoka obdavčitev povprečnih dohodkov.